市场研究——房地产策划的“情报中枢”：从数据挖掘到趋势预判
核心逻辑：市场研究是策划的起点，其质量直接决定项目定位的准确性。2025年，中国房地产市场呈现“分化加剧、需求分层”的特征（一线城市核心地段房价企稳回升，三四线城市库存压力仍存；改善型需求占比超60%，刚需客群更关注性价比），这要求市场研究从“粗放统计”转向“精准洞察”。
关键模块：
- 1.宏观环境扫描：分析经济形势（2025年上半年全国GDP增速5.2%，居民可支配收入同比增长6.8%，支撑改善型需求释放）、政策导向（“因城施策”下，部分城市放宽限购、降低首付比例）、人口结构（老龄化率18.7%，催生“适老化社区”需求；“Z世代”购房占比提升至25%，偏好智能化与社交空间）。
- 2.区域深度剖析：以某二线城市新区为例，需研究其“产业导入进度”（如是否已有科技园区落地）、“交通配套成熟度”（地铁规划线路与站点距离）、“教育医疗资源”（重点学校分校、三甲医院分院的选址动向），这些因素直接影响地块未来升值潜力。
- 3.竞争格局解码：通过“竞品项目清单”（半径3公里内所有在售/待售项目），对比其产品类型（高层/洋房/别墅占比）、价格区间（均价1.8万-3.5万/㎡）、去化率（首开去化率超60%的项目需重点分析其优势）、客户评价（通过中介渠道收集“户型痛点”“物业短板”等真实反馈）。
- 4.客群需求挖掘：采用“定量问卷+定性访谈”结合的方式——问卷覆盖1000组潜在客户（年龄、收入、购房目的），发现“80后家庭”更关注学区与户型功能性，“90后新贵”偏好智能家居与社区社交空间；访谈则聚焦“改善型客户”（如置换大平层的业主），挖掘其对“南北通透”“储物空间”“物业服务品质”的隐性需求。
案例：某三线城市项目前期研究发现，区域虽属新区但缺乏商业配套，客户对“步行距离内超市/餐饮”的需求强烈，最终定位为“社区商业+住宅综合体”，首开去化率达75%，远超同期竞品。