定位策划——从“土地”到“客群”的精准锚定：找到项目的“唯一性”
核心逻辑：定位策划的本质是“在合适的土地上，为合适的人群，打造合适的产品”。2025年，客户对“同质化产品”的容忍度极低（超70%的购房者会因“与其他项目没区别”放弃选择），因此需通过“市场空白点+客群痛点”的双重锁定，明确项目的差异化标签。
关键步骤：
- 1.目标客群画像：基于市场研究数据，将客群细分为“刚需首置”（总价预算150-250万，关注交通与教育）、“改善置换”（总价300-500万，注重户型舒适度与社区品质）、“高端资产配置”（总价500万+，看重地段稀缺性与圈层属性）。例如，上海某项目定位为“高端改善”，目标客群为“企业高管+海归家庭”，其户型设计（180㎡以上大平层）、装修标准（进口橱柜+智能家居系统）均围绕该群体偏好展开。
- 2.核心价值提炼：通过“SWOT分析”（优势-劣势-机会-威胁）明确项目独特卖点（USP）。例如，某临湖地块项目优势为“一线湖景资源”，劣势为“距离地铁站2公里”，最终定位为“城市湖居谧境”，弱化交通短板，强化“清晨观湖、傍晚散步”的生活场景，吸引高净值客群。
- 3.产品类型匹配：根据客群需求调整产品结构——刚需项目增加“小三房”（89㎡三室两厅）占比（占比超50%），改善项目提升“南北通透+双卫”户型比例（占比80%以上），高端项目设计“空中别墅”“院墅”等稀缺形态。
- 4.形象定位语设计：一句能直达客群内心的slogan至关重要。例如，成都某文旅项目定位为“安逸生活的慢享社区”，slogan“在公园里喝茶，在阳台上看雪山”，精准传递了“休闲宜居”的价值；深圳某科技园区配套住宅定位为“未来生活试验场”，slogan“与AI为邻，和智慧共生”，契合年轻高知客群的科技偏好。
案例：杭州某项目最初定位为“普通刚需盘”，去化缓慢；后通过调研发现周边竞品均主打“性价比”，而区域缺乏“儿童友好型社区”，遂调整定位为“全龄段成长社区”（增加儿童乐园、四点半学堂、亲子步道），目标客群锁定“二胎家庭”，首开当日去化率达82%。